Isenção de mais-valias por reinvestimento: a venda de segundas habitações passa a beneficiar do regime.

O Governo aprovou uma das mais relevantes alterações fiscais dos últimos anos em matéria de tributação imobiliária.

Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, passou a ser possível, em determinadas circunstâncias, beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias obtidas com a venda de uma segunda habitação ou de outro imóvel destinado à habitação, desde que o valor da venda seja reinvestido em imóveis destinados ao arrendamento habitacional.

Até agora, esta possibilidade encontrava-se praticamente limitada à venda da habitação própria e permanente, desde que o valor obtido fosse reinvestido na aquisição de uma nova habitação própria e permanente.

A partir de 1 de janeiro de 2026, esta regra foi significativamente alargada, criando uma oportunidade de planeamento fiscal para proprietários de imóveis.

#O que mudou?

Antes da entrada em vigor do novo regime, quem vendesse uma segunda habitação, uma casa de férias ou um imóvel herdado estava, em regra, sujeito ao pagamento de IRS sobre as mais-valias obtidas.

Com o Decreto-Lei n.º 97/2026, os ganhos obtidos com a venda de outros imóveis destinados à habitação podem também beneficiar da exclusão de tributação, desde que sejam cumpridas as condições previstas na lei.

Trata-se de uma alteração relevante, uma vez que passa a existir um incentivo fiscal dirigido ao investimento em habitação destinada ao mercado de arrendamento.

#A quem se aplica?

O novo regime aplica-se aos contribuintes que vendam imóveis destinados à habitação, ainda que não constituam a sua habitação própria e permanente.

Podem, assim, estar abrangidas situações como:

• venda de uma segunda habitação;
• venda de uma casa de férias;
• venda de um imóvel herdado destinado à habitação;
• venda de um apartamento anteriormente utilizado como residência.

A alteração produz efeitos relativamente às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

#Quais são os requisitos para beneficiar da isenção?

A exclusão de tributação não é automática.

A lei exige que sejam cumpridos, cumulativamente, vários requisitos.

#1. Reinvestimento do valor da venda

O primeiro requisito consiste no reinvestimento do valor de realização, ou seja, do valor obtido com a venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel alienado.

Importa salientar que a lei não exige o reinvestimento apenas da mais-valia obtida, mas sim do valor da venda, depois de deduzido o eventual crédito à habitação ainda existente.

Caso apenas parte desse valor seja reinvestida, a exclusão de tributação será apenas proporcional ao montante reinvestido.

#2. Aquisição de imóvel destinado ao arrendamento habitacional

O reinvestimento deve ser efetuado na aquisição da propriedade de um ou mais imóveis situados em território nacional destinados ao arrendamento para habitação.

Não basta adquirir um imóvel.

A finalidade do investimento terá necessariamente de ser o arrendamento habitacional, nos termos previstos na lei.

#3. Limite máximo da renda

Durante os primeiros cinco anos, o imóvel adquirido terá de ser arrendado por uma renda mensal que não ultrapasse o limite legal aplicável às rendas consideradas moderadas.

Atualmente, esse limite corresponde a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026, ou seja, 2.300,00 € mensais, sem prejuízo de futuras atualizações legais.

#4. Celebração do contrato de arrendamento

O contrato de arrendamento deverá ser celebrado no prazo de seis meses após o reinvestimento ou após a realização da mais-valia, quando esta seja posterior.

Além disso, o imóvel deverá permanecer arrendado durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.

#Qual o prazo para efetuar o reinvestimento?

O legislador conferiu alguma flexibilidade ao contribuinte.

O reinvestimento pode ocorrer:

• nos 24 meses anteriores à venda do imóvel; ou
• nos 36 meses posteriores à transmissão.

Assim, é possível adquirir primeiro o imóvel destinado ao arrendamento e vender posteriormente a segunda habitação, desde que sejam respeitados os prazos legais.

#É possível reinvestir apenas parte do valor?

Sim, a lei admite expressamente o reinvestimento parcial.

Nessa situação, apenas a parte correspondente das mais-valias beneficiará da exclusão de tributação, permanecendo sujeita a IRS a parcela proporcional que não tenha sido reinvestida.

#O que acontece se os requisitos deixarem de ser cumpridos?

A manutenção do benefício fiscal depende do cumprimento das condições previstas na lei.

Assim, o contribuinte poderá perder a exclusão de tributação, designadamente quando:

• não celebrar o contrato de arrendamento dentro do prazo legal;
• praticar uma renda superior ao limite legal durante os primeiros cinco anos;
• não mantiver o imóvel arrendado durante o período mínimo exigido;
• alienar o imóvel adquirido antes de decorridos cinco anos.

Nestes casos, a mais-valia anteriormente excluída de tributação poderá vir a ser tributada, acrescida dos correspondentes juros compensatórios, nos termos previstos no Código do IRS.

#Uma alteração que merece planeamento prévio

Esta alteração representa uma oportunidade relevante para proprietários que pretendam vender uma segunda habitação sem suportar o impacto fiscal normalmente associado às mais-valias.

Contudo, o regime encontra-se sujeito a requisitos rigorosos, prazos específicos e obrigações que se prolongam durante vários anos.

Um erro na forma como o reinvestimento é efetuado, na celebração do contrato de arrendamento ou no cumprimento das condições legais poderá determinar a perda do benefício fiscal.

Por esse motivo, antes de proceder à venda de um imóvel ou ao reinvestimento do respetivo valor, é aconselhável obter aconselhamento jurídico e fiscal, de forma a estruturar corretamente a operação e garantir o cumprimento de todos os pressupostos legais.

Esta é uma nota técnica para fins de divulgação. Não constitui aconselhamento jurídico para um caso concreto. Para tal, contacte o escritório.